１．不動産の相続手続き（相続登記）とは
不動産を所有する方が亡くなると、相続人や遺言書で定められた方に所有権が移ることになります。
不動産の登記の名義を変更することは権利の保全や紛争の防止に役立ちますので、ここでは相続登記の手続き全般に関することや気を付けたいポイントを解説します。
２．不動産の名義を変更するまでに検討すること
①遺言書の存在を確認する
不動産を所有する方が亡くなったとき、最初に確認したいこととして、「遺言書の有無」があります。
遺言書が存在する場合、基本的にはそこに書かれている人が権利を取得することになります。
つまり、配偶者や子供だとしても不動産を取得できない場合がある、とも言えます。
不動産に限らず相続手続き全般について言えることですが、その後の話し合いや相続についての事務手続きを効率的に行うために、遺言書の有無は優先して確認したいポイントと言えます。
遺言書が存在するかが不明な場合、公証役場や法務局に遺言書が保管されているか否かを確認することもできます。
②法定相続人の確定
遺言書が存在しない場合、相続人の範囲は民法の規定により定められることになります。民法で定められる相続人、という意味合いで「法定相続人」と呼ばれます。
基本的な考え方は「配偶者＋その他の親族」というものになりますが、どのように判別していけばよいか、その考え方を挙げていきます。
１．配偶者（夫・妻）は常に相続人となる。
ただし、現行の法制度では内縁の配偶者は法定相続人とはなりません。
２．配偶者以外の親族は、配偶者とともに相続人となりますが、その順序は
次のとおりとなります。
配偶者がいない場合（離婚後、再婚をしていない場合を含みます）は、
この項目で掲げる人のみが相続人となります。
第一順位：子どもや孫
亡くなられた方に子どもがいる場合、配偶者とともに子どもが相続人となります。また、相続発生時に子どもがすでに亡くなっていて孫がいる場合、孫が相続人となります。
孫がすでに亡くなっていてひ孫がいる場合、ひ孫が相続人になる、という考え方で下の世代（直系卑属）に順次相続権が発生することになります。
養子がいる場合、養子は相続人となります。養子がすでに亡くなっている場合、養子の子どもが相続人となるか、という点には注意が必要です。
養子縁組後に生まれた子どもは相続人となりますが、養子縁組前に生まれた子どもは相続人となりません。
第二順位：両親や祖父母
亡くなられた方に子どもや孫がいない場合、相続人となるのは親や祖父母です。相続開始時に父母ともに亡くなっている場合、祖父や祖母が相続人となります。
第三順位：兄弟姉妹
子どもや孫がいない場合で、両親や祖父母も既に亡くなっている場合、兄弟姉妹が相続人となります。
先に兄弟姉妹が亡くなっている場合、その子どもが相続人となる、という考え方はここでも同じです。しかしながら、兄弟姉妹が相続人である場合、この効果は一代限りである点に注意が必要です。つまり、甥や姪は相続人となりますが、甥や姪が先に亡くなっている場合、その子どもは相続人となりません。
③遺産分割協議
法定相続人が確定したのち、遺産をどのように分けるかを法定相続人全員で話し合います。この話し合いを「遺産分割協議」と呼びます。
法定相続人全員で行うことが必須となり、相続人の一部でも同意が得られていない協議は無効となる点に注意が必要です。
また、遺言書が存在している場合でも、法定相続人全員が同意することにより、遺言と異なる内容の遺産分割をすることも可能であると考えられています。
話し合いがまとまったら、遺産分割協議書を作成し、各相続人の署名・実印押印をしたものと印鑑証明書を不動産を取得する方に預けます。
④相続登記の申請
①から③を経て、不動産を管轄する法務局へ登記申請書とともに戸籍謄本や遺産分割協議、印鑑証明書等を提出することで、名義が相続人へと移転することになります。
また、登記手続きには所定の税金（登録免許税）がかかり、登記申請書に税額分の収入印紙を貼って納付することになります。
その税額は「固定資産評価額×0.4％」となります。
税の減免措置や端数切捨ての計算があるため、本来はもう少し複雑な計算になりますが、おおよその税額は上記をご参考いただければと思います。
≪気を付けたいポイント≫
①相続登記の義務化
2024年4月1日の法改正により、相続によって不動産を取得した方は「不動産を相続したことを知ったときから3年以内」に相続登記をすることが義務化されました。
2024年4月1日以前に相続で不動産を取得した方も義務化の対象となり、3年間の猶予期間があります。
期限を過ぎると、過料（10万円以下）が課される可能性があり、注意が必要です。この過料は「不動産ごと」に判断されるため、多くの不動産を相続した方は特に注意が必要と言えます。
②登記漏れに注意
亡くなられた方の不動産の保有状況を一元的に把握・管理している官公庁がないため、相続人の方が把握していない不動産がないか、という点にも注意が必要です。
固定資産税が課税されている場合、納付書で不動産の存在を後から知ることもできますが、課税されていない不動産（田畑や山林、私道などが代表例です）の存在を知ることが難しい、という現状があります。
売買契約書や登記済権利証を確認したところ、相続人の方が把握していなかった不動産があった、という事例もありますので、亡くなられた方の保管していた書類は慎重に確認いただくことをお勧めします。
